房(fáng)價漲跌談
柳州華通(tōng)
2013-12-12 14:41:51
房(fáng)價又在飛漲了， 處于加速狀态的，房(fáng)地産業出事，中國經濟幾可(kě)肯定會(huì)硬着陸，因此筆者認為(wèi)近期引入房(fáng)地産稅可(kě)能講的多(duō)動的少(shǎo)，政府看重其威懾力大(dà)過殺傷力。即使個(gè)别城市引入房(fáng)地産稅試點，手法也相對溫和(hé)，稅收針對新的成交，針對豪宅。在民間(jiān)需求已經疲弱之時(shí)，很(hěn)難想象政府對一般住宅征稅，進一步減少(shǎo)可(kě)支配收入，打擊私人消費。在今後12個(gè)月內(nèi)，筆者認為(wèi)房(fáng)價和(hé)土地成交繼續旺暢，間(jiān)中參雜的政策噪音(yīn)可(kě)能對情緒有(yǒu)影(yǐng)響但(dàn)是不至于改變房(fáng)市的走勢。最終改變房(fáng)地産市場(chǎng)趨勢的，可(kě)能是整體(tǐ)貨币環境，而非政策打壓。筆者看來(lái)，中國貨币環境已經出現了拐點。2013年6月份上(shàng)海同業利率的飙升，應該是持續十年的貨币擴張政策轉向的分水(shuǐ)嶺。盡管之後SHIBOR利率回落，銀行(xíng)的借貸行(xíng)為(wèi)出現了明(míng)顯的改變，影(yǐng)子銀行(xíng)的集資能力出現了明(míng)顯的改變。中國人民銀行(xíng)的政策基調已經悄然轉變，“穩健的貨币政策”開(kāi)始顯現出偏緊的迹象，央行(xíng)在流動性注入上(shàng)變得(de)更謹慎，不時(shí)地緩慢溫和(hé)地抽出資金。當全世界将注意力放在美國聯儲tapering的時(shí)候，其實中國人民銀行(xíng)是幾大(dà)央行(xíng)中第一個(gè)試圖收縮資産負債表的。隻是目前的流動性十分充沛，民間(jiān)的投資意欲并不強烈，所以經濟和(hé)市場(chǎng)暫時(shí)沒有(yǒu)感受到溫和(hé)退出的壓力。不過，這個(gè)退出過程早晚有(yǒu)一天會(huì)被感受到。這是筆者看淡房(fáng)價長期走勢的第一個(gè)原因。中國是一個(gè)大(dà)國，存在着許多(duō)個(gè)基本面迥異的房(fáng)市。目前北上(shàng)廣深需求大(dà)于供給，房(fáng)價也升得(de)較猛。那(nà)裏的房(fáng)價已經普遍超過東京的水(shuǐ)平，盡管當地居民的收入比東京人低(dī)20-40%。三線城市的房(fáng)價與國外相比不算(suàn)太貴，但(dàn)是與當地居民的收入相比則已經很(hěn)貴了。更重要的是，三線城市供應大(dà)過需求，庫存嚴重，不少(shǎo)地方均有(yǒu)“鬼城”出現，當下一個(gè)貨币緊縮來(lái)臨時(shí)，當地開(kāi)發商資金鏈斷裂的機會(huì)較高(gāo)。看房(fáng)地産的長期走勢，人口結構的變化至關重要。城鎮化是市場(chǎng)炒作的一個(gè)重要題材，不過筆者反而認為(wèi)目前的房(fáng)地産市場(chǎng)多(duō)與城鎮化關系不大(dà)。目前所見到的城鎮化，往往要求農民放棄土地，其實大(dà)多(duō)數(shù)農民未必 各地地王紛紛湧現，政府的房(fáng)地産調控再次面臨失敗的尴尬。
房(fáng)價又在飛漲了， 各地地王紛紛湧現，政府的房(fáng)地産調控再次面臨失敗的尴尬。 房(fáng)地産市場(chǎng)有(yǒu)其獨特的規律，長周期乃是其一個(gè)突出的特點。筆者認為(wèi)，在房(fáng)價升跌判斷上(shàng)，常識比分析重要，簡單的推理(lǐ)比分析模型重要，政策變化對房(fáng)市短(duǎn)期走勢十分重要，貨币環境對房(fáng)市中期走勢至關重要。房(fáng)市短(duǎn)期看受流動性和(hé)政策影(yǐng)響頗大(dà)，此輪房(fáng)價上(shàng)升，就是在民間(jiān)高(gāo)流動性、發展商提價策略和(hé)政府政策改變三個(gè)因素共同作用下形成的。中國有(yǒu)世界知名的高(gāo)儲蓄率，資本管制(zhì)下資金的海外投資渠道(dào)有(yǒu)限。同時(shí)民間(jiān)感受到的通(tōng)脹水(shuǐ)平遠高(gāo)過統計(jì)局的CPI數(shù)值，放在銀行(xíng)裏的資金在負利率下縮水(shuǐ)。中國的剛性需求中，包括了一批以儲蓄為(wèi)目的的需求，當百姓意識到政府的政策打壓無法令房(fáng)價真正下跌時(shí)，剛性需求入場(chǎng)，帶動房(fáng)價的上(shàng)升。每次房(fáng)市處于低(dī)迷狀态，都與開(kāi)發商現金流疲弱有(yǒu)直接的關系。政府在融資政策上(shàng)限制(zhì)開(kāi)發商，往往是行(xíng)政打壓的一部分，令他們的售樓策略趨于積極，房(fáng)價設定趨于合理(lǐ)。然而，目前開(kāi)發商的現金流在筆者看來(lái)處在近5年來(lái)的最佳狀況。除了個(gè)别小(xiǎo)開(kāi)發商外，整個(gè)行(xíng)業售樓回款充沛，銀行(xíng)願意借款，大(dà)開(kāi)發商又多(duō)在海外低(dī)成本籌到大(dà)筆資金。對于不少(shǎo)開(kāi)發商，頭痛的不是現金儲備不足，而是土地儲備不足，這是近半年土地市場(chǎng)成交熾烈的根本原因。當然，房(fáng)市轉熱的最重要原因是政府的政策思路出現改變。在溫家(jiā)寶內(nèi)閣時(shí)，房(fáng)地産市場(chǎng)被視(shì)為(wèi)風險通(tōng)道(dào)，房(fáng)價和(hé)非居民購買遭到限制(zhì)。在李克強內(nèi)閣時(shí)，房(fáng)地産被視(shì)為(wèi)增長源泉，政策也由行(xíng)政打壓轉為(wèi)以市場(chǎng)為(wèi)本的調控。由于房(fáng)地産稅推進緩慢，地方政府的廉價房(fáng)供應遠水(shuǐ)不解近渴，民間(jiān)的流動性突破了政策的防線，一輪由一線城市主導的房(fáng)地産升勢油然而起。短(duǎn)期而看，除非房(fáng)價暴漲到影(yǐng)響國計(jì)民生(shēng)、金融穩定，本屆政府并不願意再次祭出行(xíng)政幹預之策，平抑房(fáng)價的任務落在調控房(fáng)貸和(hé)推出房(fáng)地産稅身上(shàng)。調控房(fáng)貸早已被證明(míng)對抑制(zhì)房(fáng)價作用不大(dà)。房(fáng)地産稅是潛在的房(fáng)市殺手，但(dàn)是政府在出招上(shàng)會(huì)十分慎重。房(fáng)地産市場(chǎng)是目前民間(jiān)增長引擎中唯一 房(fáng)地産市場(chǎng)有(yǒu)其獨特
