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商業地産泡沫會(huì)先破嗎？
桂林巨神鷗貿易有限公司
2013-12-09 14:07:00
一個(gè)朋友(yǒu)出差來(lái)杭州，聊天時(shí)討(tǎo)論起房(fáng)地産行(xíng)業趨勢，他提醒我關注商業地産領域，認為(wèi)商業地産積聚了嚴重的泡沫，并可(kě)能會(huì)最早破裂---他的提醒對我頗有(yǒu)觸動，我之前對房(fáng)地産領域的描述過于一般化，忽視(shì)了分層市場(chǎng)的不同表現形式，可(kě)見不同的人對信息各有(yǒu)盲點和(hé)敏感點，認知過程必然包括了偏見和(hé)謬誤。
如果把房(fáng)地産行(xíng)業類分成商業地産和(hé)住宅類地産，基于一些(xiē)顯而易見的理(lǐ)由，前者的泡沫實質上(shàng)會(huì)比後者的泡沫更加嚴重，這個(gè)結論可(kě)以從土地出讓機制(zhì)，商業形态變遷以及經濟結構等角度來(lái)分析推演。
（國內(nèi)房(fáng)地産區(qū)域分化明(míng)顯，溫州房(fáng)價大(dà)幅下降，但(dàn)成交量仍不理(lǐ)想，不少(shǎo)開(kāi)發商和(hé)投資者逐漸把目光投向了商鋪、寫字樓等商業地産。東方IC供圖。）
居住類地産的土地出讓機制(zhì)相對比較成熟，土地招拍挂機制(zhì)會(huì)想到透明(míng)和(hé)規範，但(dàn)商業地産的土地出讓，顯然和(hé)地方政府的區(qū)域規劃，招商引資任務，商業格局改造，城市形象提升等考量緊密相關，因此商業地産的土地出讓過程反映了更強烈的地方政府色彩，這其中大(dà)量的灰色空(kōng)間(jiān)不僅僅表現為(wèi)官場(chǎng)腐敗，更重要的是反映地方官僚好大(dà)喜功的政治偏好。在這種背景下，土地價格往往可(kě)以以各種名目折讓，不反映正常的市場(chǎng)信号。
值得(de)一提的是，在開(kāi)發商和(hé)地方政府的積極運作之下，事實上(shàng)還(hái)有(yǒu)很(hěn)多(duō)與此相類似瞞天過海的土地出讓方式。這其中包括旅遊地産，教育地産，科技(jì)地産，文化藝術(shù)等等名目，都是開(kāi)發商制(zhì)造概念，和(hé)地方政府巧妙勾兌，其核心目的都是為(wèi)了以更低(dī)廉的價格獲得(de)土地。如果運氣不錯，有(yǒu)些(xiē)項目也可(kě)以做得(de)風生(shēng)水(shuǐ)起的，但(dàn)是大(dà)多(duō)數(shù)類似項目，都是變相的侵占原土地所有(yǒu)人的利益。土地這種基本要素的管控和(hé)價格扭曲是諸多(duō)地産亂象的根源。
在上(shàng)述土地出讓機制(zhì)驅動下，商業地産的泡沫被快速吹大(dà)。根據有(yǒu)關研究，2008年以來(lái)，商業地産投資一直保持15%以上(shàng)的增速，特别是2010年住宅領域限購、限貸政策實施後，商業地産增速達到了30%，高(gāo)于房(fáng)地産行(xíng)業投資平均增速；2011年商業地産投資達到7424億元，同比增長31%；2012年商業地産投資略有(yǒu)放緩，但(dàn)增幅依然達到25%，2013年及未來(lái)相當長的一段時(shí)期，将是我國商業地産前所未有(yǒu)的、一撥接一撥的供應高(gāo)峰期（《證券時(shí)報》 李宇嘉）。
溫州商業地産泡沫已經形同破裂，而商業地産泡沫的主要推手，就是地方官僚雄心勃勃的政策偏好。根據網絡上(shàng)資料，2011年溫州市委市政府劃定了一個(gè)“溫州大(dà)都市的宏偉藍(lán)圖”，2011年出台的《溫州市城市商業網點規劃(2010-2020)》，溫州規劃了5個(gè)城市級商業中心、10條特色商業街(jiē)、20個(gè)城市綜合體(tǐ)。這種不顧需求端的規律，通(tōng)過壓低(dī)要素價格來(lái)達成交易的方式必然刺激額外的供應，導緻更多(duō)資本追逐其中，這是商業地産泡沫的根源之一。
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